借地借家法の条文の中で、不動産サブリース契約において解釈が重要な意味を持ってくるのが、32条です。
32条では、契約をしてからある程度の期間がたったときに、例えば、地価が下落したとか、上がったとか、公租公課が上がった、下がった、要するに時間的な経過の中で、当面の想定を超えて大幅に上がったり下がったりするという事情の変更があった場合に、その変更に則して増減請求ができる、と規定されています。
では、不動産サブリース契約において、不動産運用のプロであるディベロッパーが相場よりも高めの賃料設定をしていた場合に、後になってオーナーに対し、「相場よりうちは高い賃料だから減額してくれ」と請求することはできるのでしょうか？
普通に考えれば、契約したときに相場賃料で契約しなくてはならないという原則はありませんから、相場よりも高く設定していたのならば、それは高くて当たり前であります。しかし、32条の規定をそのまま適用すると、増減請求できそうにも見えます。
一方、借地借家法のそもそもの趣旨は、劣悪な地位にある不動産賃借人を保護する目的にあります。はたして不動産運用のプロであるディベロッパーは、借地借家法で保護されるべき劣悪な地位にある不動産賃借り人なのでしょうか？
サブリース被害者支援室では、こういった論点を整理し、提言を行っていきます。
